En la Comunidad de Madrid nunca se habían transmitido en un único mes tantas viviendas por herencia (las que se heredan por testamento legal). Solo en octubre alcanzaron la cifra de 2.078, la más alta de los últimos 13 años —el INE tiene datos desde enero de 2007—. En el mismo mes del año anterior sumaron 1.641. En Cataluña se registraron 3.034 operaciones en octubre, también la cifra más elevada desde 2007. Si nos fijamos en España, el instituto contabiliza 16.285 transmisiones por herencia, frente a las 15.513 del mismo mes de 2019.

Las agencias ya dan cuenta del aumento de viviendas heredadas que llegan a sus oficinas para su puesta en venta. De hecho, todas esperaban que esto ocurriese desde hace meses y se han preparado. “Hemos desarrollado estrategias de marketing y acciones proactivas para dar servicio a este tipo de cliente porque el proceso, desde los fallecimientos hasta que se prepara la documentación y los herederos toman decisiones, dura unos meses”, señala Toni Expósito, director general de Comprarcasa. En esta agencia dicen que los encargos de venta de viviendas heredaras han crecido un 20% respecto al año anterior. “Desde octubre estamos comercializando este tipo de viviendas procedentes de herencias, que se venden muy rápido porque los herederos están dispuestos a aceptar propuestas de rebajas”, añade. En sus agencias, la bajada ronda el 15% sobre el precio publicado. “Sabíamos que estas viviendas iban a salir al mercado por todos los fallecimientos de personas mayores en residencias. Hemos notado un aumento de entre el 25% y el 30% en lo que va de año”, apunta Manuel Jiménez, bróker de Re/Max Ability en Madrid.

Con prisas por vender

Detrás de estas herencias hay historias de mucho dolor, pero también de desentendimientos y hasta de enfrentamientos familiares. Por eso, es muy habitual que los herederos tengan cierta urgencia por vender la casa. Otras veces hay prisa porque temen que el inmueble pueda ser ocupado ilegalmente o porque necesitan liquidez para pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana), que grava la ganancia que ha supuesto para los hijos la adquisición por herencia de un inmueble por el aumento de valor del suelo desde que lo compraron sus padres. Los herederos disponen de seis meses para liquidar el impuesto sobre sucesiones y la plusvalía, si bien se puede solicitar una prórroga por otros seis, dentro del quinto mes desde el fallecimiento.

Esta urgencia por vender es lo que provoca que estas viviendas salgan al mercado con importantes descuentos. “Hasta un 20% con respecto al precio de mercado y varía según el nivel socioeconómico del barrio”, dice Jiménez. Aunque, cuando se trata de varios herederos, ponerse de acuerdo en el precio, no es nada fácil, reconoce. Algo común de estas casas, y que también tira del precio hacia abajo, es que “suelen tener cierta antigüedad y necesitan una reforma importante”, cuenta Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei).

El problema es que no siempre es posible vender la vivienda para pagar los impuestos. “La venta es casi misión imposible cuando los adquirentes no son herederos forzosos (ascendientes, descendientes y cónyuges), sino hermanos, tíos y sobrinos o extraños”, explica Galisteo. “Aunque la herencia se acepte, la inscripción de la titularidad de las fincas o derechos reales en el Registro de la Propiedad no surtirá efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante, por lo que, si el comprador pretende obtener financiación, ningún banco se arriesgará en una operación que, aunque improbable, devenga fallida por la aparición de un heredero forzoso en ese plazo de dos años”, añade la abogada.

A la hora de comprar una de estas casas es importante asegurarse de que está libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Lo normal, por la edad de los fallecidos, es que así sea. Aunque, a veces, pese a que estén canceladas económicamente, no lo están registralmente. Además, “estamos observando la existencia de cargas nuevas sobre viviendas adquiridas hace mucho tiempo, derivadas de las hipotecas suscritas por los padres en garantía de préstamos para sus hijos en los periodos de la anterior crisis económica”, argumenta Galisteo.